Facebook

UMOWA Z DEWELOPEREM- NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ

UMOWA Z DEWELOPEREM- NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ
20.05.2019

ZGODNIE Z USTAWĄ Z DNIA 16 WRZEŚNIA 2011 ROKU O OCHRONIE PRAW NABYWCY LOKALU MIESZKALNEGO LUB DOMU JEDNORODZINNEGO ORAZ NOWELIZACJĄ, KTÓRA WESZŁA W ŻYCIE 29 KWIETNIA 2012 ROKU WPROWADZONO OBOSTRZENIA DOTYCZĄCE ZAWARCIA UMOWY Z DEWELOPEREM. NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ Zgodnie z nowelizacją ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa) wprowadzone zostały obostrzenia dotyczące zawarcia umowy z deweloperem. Zanim jednak dojdzie do zawarcia przedmiotowej umowy warto zwrócić uwagę na kilka istotnych kwestii. Po pierwsze warto zapoznać się z prospektem informacyjnym, w którym zamieszczane są informacje o inwestycji w ramach, której ma zostać wybudowany dom, czy też mieszkanie. Zgodnie z art. 18 ustawy, deweloper jest obowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Informacje zawarte w prospekcie stanowią podstawę treści umowy deweloperskiej. Co do zasady wszystkie zapisy zawarte w prospekcie powinny mieć odzwierciedlenie w treści umowy, jeśli w czasie między zapoznaniem się z prospektem a podpisaniem umowy deweloperskiej doszło do zmian, powinny być one zaznaczone w taki sposób, aby kupujący miał możliwość zapoznania się ze zmianami. Po drugie warto zwrócić uwagę na formę umowy z deweloperem. Według przepisów ustawy umowa taka powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W tym miejscu należy się zastanowić nad skutkami niedochowania przepisanej przez prawo formy. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, tj. art. 73 § 2 jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Od powyższej regulacji nie zostały przewidziane żadne wyjątki w ustawie o ochronie praw nabywcy(…). Jednocześnie podkreślenia wymaga, że forma aktu notarialnego została przewidziana w celu ochrony interesów kupującego, jako że notariusz daje gwarancje rzetelności świadczonych usług pełniąc zawód zaufania publicznego. Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż niezwykle istotne jest dochowanie formy aktu notarialnego, aby ustrzec się przed nieważnością danej czynności. Kolejnym elementem, na który należy zwrócić uwagę zawierając umowę z deweloperem jest sprawdzenie wszystkich jej elementów. Zgonie z przepisami ustawy umowa deweloperska powinna mieć w tytule wyraźne wskazanie, że jest to umowa zawierana z deweloperem. Zastrzeżenie powyższe jest o tyle istotne, aby nabywca podpisując taka umowę był w pełni świadom, jaka czynność prawną dokonuje oraz do czego się zobowiązuje. Następnie w umowie takiej musi znaleźć się zapis, że deweloper zobowiązuje się do wybudowania określonego budynku i przeniesienia prawa własności lokalu w nim się znajdującego albo domu. Jest to o tyle istotne, że w przypadku braku powyższego zapisu deweloper nie jest zobowiązany przenieść na kupującego własności wybudowanego budynku lub mieszkania. Jednocześnie kupujący w przypadku braku stosownego zastrzeżenia nie dysponuje roszczeniem o przeniesienie własności nieruchomości. Następnym istotnym elementem zawarcia umowy deweloperskiej jest dokładne określenie nieruchomości w tym standardu jej wykończenia. Standard wykończenia należy scharakteryzować najlepiej poprzez określenie klasy albo standardu, ewentualnie marki (nazwy) materiałów wykończeniowych oraz stopnia wykończenia wnętrza. Jest to o tyle istotne, aby nabywca miał świadomość, że płacąc konkretne pieniądze ma prawo oczekiwać także konkretnego wykończenia nieruchomości. PODSUMOWANIE Podsumowując przy zawieraniu umowy z deweloperem należy w pierwszej kolejności pamiętać, że umowa taka, aby była ważna musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Po drugie będąc w posiadaniu projektu takiej umowy warto sprawdzić czy zawarto w niej wszystkie istotne elementy takie jak: tytuł zawierający zwrot „deweloperska”, zobowiązanie dewelopera do przeniesienia własności nieruchomości na kupującego oraz dokładne sprecyzowanie przedmiotu umowy. --- Autorka jest aplikantem radcowskim

Stowarzyszenie Wsparcia Obywatelskiego
12 200 24 43